오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 (조합원 취소분)

오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 조합원 취소분 133세대

경기 남양주시 오남읍 양지리 1,056세대 중 조합원 취소분 133세대입니다. 전용 84 공급금액은 6억 8,800만~7억 900만이고, 특별공급 9월 21일·1순위 9월 22일에 접수합니다.

살집채널 · 작성 기준일 2026. 9. 22

핵심

• 분양가 — 전용 84 공급금액 6억 8,800만~7억 900만, 전용 59 공급금액 4억 9,200만~5억 3,400만 (공고문 p.7~8)
• 일정 — 특별공급 2026.09.21. · 1순위 2026.09.22. · 2순위 2026.09.23. (공고문 p.1, p.4)
• 규모 — 경기 남양주시 오남읍 총 1,056세대 중 조합원 취소분 133세대, 일반공급 69세대 (공고문 p.6)
• 규제 — 비투기과열지구·비청약과열지역, 전매제한 6개월·재당첨 제한 없음·거주의무기간 없음 (공고문 p.1, p.6)
• 지역 기록 — 경기 남양주시 최근 6개월 3개 단지의 1순위 종합경쟁률 중위 1.47 대 1, 이 단지 수치가 아니라 같은 시군구의 지난 기록입니다 (청약홈 API, 2026-09-22 수집)

위치와 규모

이번에 공급하는 133세대는 단지 전체 1,056세대 중 조합원 취소분입니다. 특별공급 64세대의 내역은 기관추천 11세대, 다자녀가구 11세대, 신혼부부 19세대, 노부모부양 3세대, 생애최초 8세대, 신생아 12세대입니다. 최하층 우선배정 세대는 19세대로 총 공급세대 133세대에 포함된 수치입니다. 주택형은 전용 59㎡ 125세대, 전용 75㎡ 5세대, 전용 84㎡ 3세대로 전 주택형이 85㎡ 이하입니다. 공고문 승인은 남양주시청 주택과-21607호(2026.09.01.)입니다. (공고문 p.6)

분양가

• 발코니 확장비는 별도입니다. 59A 2,100만, 59B 2,100만, 75 2,600만, 84 3,000만(VAT 포함). (공고문 p.41)
• 위 공급금액에는 소유권 이전등기 비용과 취득세, 발코니 확장비, 추가 선택품목 비용이 포함되지 않았습니다. (공고문 p.8)
• 본 주택은 분양가상한제 미적용 주택으로, 공급금액은 주택형별·층별로 차등 책정된 금액입니다. (공고문 p.8)
• 납부는 계약금 10%(1차 계약 시 1,000만원 + 2차 계약 후 1개월 내), 중도금 60%(6회차, 2026.11.15.·2026.11.15.·2027.03.15.·2027.07.15.·2027.11.15.·2028.03.15.), 잔금 30%(입주지정기간 만료일 또는 열쇠 수령일 중 선도래일) 구조입니다. (공고문 p.7)
• 층별로 금액이 다릅니다. 같은 59A라도 1층 4억 9,700만, 21층 이상 5억 3,400만으로 3,700만 차이가 납니다. (공고문 p.7)

일정

자격 요약

• 규제지역 — 비투기과열지구 및 비청약과열지역의 민간택지, 분양가상한제 미적용 민영주택입니다. (공고문 p.1, p.4)
• 청약통장 — 특별공급은 가입 6개월 이상, 일반공급 1순위는 가입 12개월 이상이며 지역별·면적별 예치금을 충족해야 합니다. (공고문 p.1)
• 거주 요건 — 공고일 현재 경기도 남양주시 또는 수도권(경기·서울·인천) 거주자가 청약할 수 있고, 경쟁이 있으면 남양주시 거주자가 우선합니다. 별도의 최소 거주기간 요건은 공고문에 기재돼 있지 않습니다. (공고문 p.4)
• 전매제한 — 당첨자 발표일로부터 6개월입니다. (공고문 p.6)
• 재당첨 제한 — 적용받지 않으며, 기존 주택 당첨으로 재당첨 제한 기간 내에 있는 분도 청약할 수 있습니다. 다만 당첨된 청약통장은 계약 여부와 관계없이 재사용이 불가합니다. (공고문 p.4, p.6)

옵션

• 발코니 확장 — 59A·59B 2,100만, 75 2,600만, 84 3,000만(VAT 포함). 계약 시 10%, 2027.01.15. 20%, 입주지정일 70%로 나눠 냅니다. (공고문 p.41)
• 유상옵션 — 시스템 에어컨은 59A·59B·75 기준 2대 360만·4대 620만, 84 기준 2대 370만·4대 630만이고, 현관 3연동 중문은 155만입니다(VAT 포함, 취득세 등 별도). 모든 추가선택품목은 발코니 확장을 선택해야 적용됩니다. (공고문 p.43)
• 중도금 대출 — 계약금 10% 완납 후 공급대금의 60% 이내에서 이자후불제 조건으로 알선할 수 있고, 중도금 6회차 전부가 대출로 납부되는 구조입니다. 대출이자는 입주지정기간 최초일 전일까지 사업주체가 대납한 뒤 입주 시 계약자가 납부합니다. (공고문 p.40~41)

공고에서 주의할 점

• 전매제한 — 당첨자 발표일로부터 6개월입니다. 경기도 남양주시 오남읍은 「수도권정비계획법 시행령」 제9조 별표1 규정에 따른 성장관리권역입니다. (공고문 p.6)
• 1순위 제한 — "본 아파트의 당첨자로 선정 시 당첨자 및 그 세대에 속한자(배우자, 직계존·비속, 세대분리된 배우자와 그 세대원)는 당첨일로부터 향후 5년간 투기과열지구 및 청약과열지역 내 공급되는 주택의 1순위 접수제한을 받을 수 있으니 유의하시기 바랍니다." (공고문 p.6)
• 가점제 당첨 제한 — "본 아파트에 가점제로 당첨된 자 및 그 세대에 속한 자는 당첨일로부터 2년간 가점제 당첨제한자로 관리"되며, "본 아파트에 1순위 청약 시 모집공고일 현재 과거 2년 이내 가점제로 당첨된 자의 세대에 속한 자는 추첨제로 청약접수 하여야" 합니다. (공고문 p.6)
• 중도금 대출 — "중도금 대출 관련 정부 및 금융기관의 정책(중도금 대출의 제한 등), 대출기관의 규제 등으로 인해 대출 알선이 불가할 수 있으며, 이러한 경우 계약자는 상기 분양대금(중도금 및 미납대금, 연체료 포함)을 납부일정에 따라 계약자의 부담으로 사업주체에게 납부하여야 합니다." (공고문 p.8)
• 학교 — "초등학교 통학구역은 남양주양지초등학교에 해당함. (양지7지구 지구단위계획 구역 내 도시계획시설(초등학교)은 시설폐지를 위한 지구단위계획 결정(변경)에 대한 행정절차 진행 중으로, 해당 주택건설사업의 초등학교 통학구역은 증축 예정인 기존 남양주양지초등학교에 해당함)" (공고문 p.50)
• 주변 환경 — "계약 전에 사업부지 현장을 직접 방문하여 전체적인 단지 및 주변여건(묘지, 자동차공업사, 세차장, 남양주 금곡 일반산업단지, 요양원(노인요양원), 나눔병원 장례식장, 종교시설(교회 등), 혐오시설유무, 도로(진건 오남로, 양지로, 신설계획도로 등), 터널(오남터널) … 소음, 진동, 분진, 조망, 일조, 진입로, 침수피해, 악취, 냄새유발시설 등)을 반드시 확인하고 계약하여야" 합니다. 또 "본 아파트는 인근에 진건 오남로가 접하여 환경피해(소음 등)가 있을 수 있음을 인지"해야 합니다. (공고문 p.50)
• 부적격 제한 — 부적격 당첨자로 판명되면 당첨자발표일부터 "수도권 및 투기·청약과열지역 1년, 수도권외 6개월, 위축지역 3개월" 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없습니다. (공고문 p.3)

예상 경쟁률 (산식)

• 예상 경쟁률(산식) — 중위 1.47 대 1 (범위 0.38~3.03 대 1, 같은 시군구 최근 6개월 3개 단지)

1순위 종합경쟁률은 각 단지의 분양 1순위 접수 합계를 공급 합계로 나눈 값입니다. 위 숫자는 경기 남양주시에서 최근 6개월간 마감된 청약의 과거 기록을 모은 통계이지 이 단지의 결과를 맞히는 값이 아닙니다. 브랜드나 분양가로 가감하지 않았습니다. (청약홈 API, 2026-09-22 수집)

데이터 출처

• 입주자모집공고문 「오남역 서희스타힐스 여의재 3단지 (조합원 취소분) 입주자모집공고」(2026.09.09. 공고, 61쪽), 청약홈 첨부파일 — 분양가·공급세대·일정·자격·옵션·유의사항
• 청약홈 APT 분양정보 상세 페이지(houseManageNo=2026000431), 2026-09-22 수집 — 단지 기본정보
• 청약홈 경쟁률 API 수집분 `competition_history.json`(최근 6개월), 2026-09-22 수집 — 경기 남양주시 1순위 종합경쟁률
• 청약홈 공고 목록 API 수집분 `announcements.json` · `new.json`, 2026-09-22 수집 — 공고번호·접수일
• 이미지: 사업주체 공식 분양 홈페이지(https://www.오남역서희스타힐스여의재.com), 2026-09-22 내려받음 — 조감도·단지배치도·평면도

심층분석

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경쟁률 결과

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