아카이브 · 청약 심층분석
양주회천 A-26블록
84A 최고 분양가 4억 9,201만 원은 회천 생활권 최고 실거래보다 6,401만 원, 옥정 신축 중위보다 5,651만 원 높습니다.
청약 접수 전인 2026년 9월 5일에 쓴 리포트입니다. 1순위(9월 14~15일)·2순위(9월 16~17일) 접수는 끝났고, 당첨자 발표(10월 7일)는 아직입니다. 실제 경쟁률은 청약홈에서 재조회가 필요합니다.
단지 개요
양주회천 A-26블록은 양주신도시 회천지구 안 경기도 양주시 덕정동 일원의 LH 공공분양입니다 (사업주체 한국토지주택공사 경기북부지역본부, 시공 양우종합건설·우호건설·대명건설). 총 792세대 중 일반공급 119·특별공급 673세대(특공 비중 85.0%)이고 입주는 2029년 10월입니다. 공공택지 분양가상한제가 적용되고 규제지역이 아니며, 일반공급에는 소득·자산 기준이 없습니다 (공고문). 1호선 덕정역은 지구 경계에서 직선 0.44km이고, GTX-C는 덕정역이 시점으로 2026년 8월 25일 민간투자심의위원회를 통과해 하반기 착공 예정이며 개통 시기는 미정입니다.
지구 토지이용계획과 A-26블록 위치입니다. 지구 내 초·중·고는 계획 단계이고, 공고문은 개교 시기와 대상교가 조정될 수 있으며 지연 시 지구 인근 학교로 배치될 수 있다고 적었습니다.
시세 vs. 분양가
회천 생활권 84㎡ 2026년 상반기 실거래는 중위 2억 5,500만 원, 최고 4억 2,800만 원입니다 (덕정·회정·고암동 전용 82~87㎡, 중개거래 66건, 취소분 제외). 유일한 신축 e편한세상덕정역더스카이(2023년 준공)는 중위 4억 1,000만 원·최고 4억 2,000만 원(4건)이고, 단지 북동측 덕정서희스타힐스(2014년)는 중위 3억 1,500만 원입니다.
84A 최고 분양가 4억 9,201만 원은 회천 생활권 최고 거래보다 6,401만 원 위, 덕정서희스타힐스 중위보다 1억 7,701만 원 위입니다. 옥정동 2018년 이후 준공 84㎡ 중위 4억 3,550만 원(358건)보다는 5,651만 원(13.0%) 위입니다. 59㎡도 옥정 신축 중위 3억 1,500만 원 대비 이번 59A 최고 분양가 3억 5,708만 원입니다.
가격 추이와 필요 상승률
회천 생활권 84㎡ 연중위는 2021년 3억 2,750만 원에서 2026년 2억 5,400만 원으로 5년간 −22.4%이고, 2023년 바닥 2억 4,000만 원 대비 +5.8%입니다. 옥정지구 84㎡ 연중위는 2021년 4억 2,850만 원에서 2026년 4억 2,500만 원으로 5년간 −0.8%입니다 (연도별 중위 실거래, 취소분 제외).
분양가 추이
의정부우정 A-2블록(LH 경기북부 공공분양, 2026년 8월 26일 공고, 59㎡ 단일, 최고 4억 646만 원, 평당 1,600만 원)과 이번 단지 59A(평당 1,428만 원)의 평당 분양가입니다. 두 단지 평당 분양가는 172만 원(10.8%) 차이입니다 (공급면적 기준 평당 최고 분양가).
거래량 추이
2026년 상반기 양주시 아파트 매매는 1,645건으로 경기북부 6개 시 중 4위입니다 (남양주 5,326·의정부 3,035·파주 2,364·양주 1,645·동두천 500·포천 417건). 양주시 연간 거래는 2021년 3,083건, 2022년 1,081건, 2023년 이후 2,400~2,600건이고 2026년은 8월까지 2,022건입니다 (국토교통부 실거래가, 신고 건수).
전고점 회복률
회천 생활권 84㎡ 회복률은 52.5~62.9%입니다 (전고점 = 2021~2022년 실거래 최고가, 현재 = 2026년 상반기 중위). 가장 낮은 덕정서희스타힐스 2단지는 2021년 6억 원에서 현재 중위 3억 1,500만 원, 52.5%입니다.
일곱 단지 회복률을 막대로 놓은 그림입니다. 전고점을 회복한 단지는 없습니다.
필요 상승률은 84A 분양가 4억 9,201만 원 ÷ 각 기준 시세 − 1로, 옥정 신축 기준 +13.0%(37개월 기준 연 4.0%), 회천 최고 거래 기준 +15.0%, 회천 구축 중위 기준 +92.9%입니다 (입주 2029년 10월). 옥정 신축의 최근 5년 실적은 연 −0.2%입니다.
입주 시점 시세를 네 가지 가정으로 계산한 표입니다 (전망이 아니라 산식, 실제 시세는 다를 수 있음). 옥정 신축 4억 3,550만 원에 회천 바닥 대비 상승 속도(연 1.9%)를 대입하면 4억 6,163만 원으로 84A 분양가보다 3,038만 원 낮고, 보합이면 4억 3,550만 원입니다. 준거를 옥정 신축(철도역 없음)으로 삼은 값이며, A-26이 속한 회천지구는 덕정역(지구 경계에서 직선 0.44km)·GTX-C 시점을 끼고 있습니다.
층별 공급금액
59A 분양가는 1층 3억 2,880만 원부터 10층 이상 3억 5,708만 원까지이고 차이는 2,828만 원(1층가의 8.6%)입니다 (공고문 공급금액표). 마이너스옵션 선택 시 층마다 3,044만 원 낮아지며, 입주 후 60일 내 직접 시공·그 하자는 입주자 부담입니다.
같은 표를 그래프로 옮긴 그림입니다. 전 세대 발코니 확장형 시공이고 59A 확장비 계약자부담액은 607만 원, 동·호수는 무작위 배정입니다.
자금 계획
자금 계획은 59A 10층 이상 3억 5,708만 원 기준입니다 (공고문 내 납부일정). 계약금 10%, 중도금 15%씩 4회, 잔금은 입주 시입니다. 계약 시점 현금은 3,570만 원이고 발코니 확장비 607만 원이 별도입니다 (2026년 12월 10~15일 전자계약). 중도금 집단대출은 협약 추진 단계로 금융기관 규제에 따라 알선이 제한될 수 있고, 주택도시기금 융자는 잔금 시점 59A 5,500만 원·84A 7,500만 원(이자 계약자 부담)입니다. 비규제지역 LTV·DSR 기준이 적용되며 2029년 10월 입주 시점 규정은 재확인 대상입니다.
타입별 분양가
일반공급 119세대는 59A 41·59B 20·74A 13·74B 12·84A 33세대입니다. 59B는 59A보다 총액 615만 원 낮고 공급면적 0.24㎡ 넓으며, 74A·74B 총액 차이는 14만 원입니다. 특별공급 673세대 미달분은 일반공급으로 넘어옵니다.
SWOT
위 수치를 강점·약점·기회·위협으로 나눈 표입니다. 2029년 10월 입주까지 확인할 것은 GTX-C 착공 여부와 공정, 회천지구 내 학교 개교 확정, 2026년 말 입주하는 회천중앙역 두 단지의 실거래, 옥정 신축 84㎡ 박스권 이탈 여부입니다.
청약 일정과 자격
청약 일정은 2026년 9월 14~15일 1순위, 9월 16~17일 2순위, 발표 10월 7일, 계약 12월 10~15일입니다. 양주시 1년 이상 거주자가 우선공급 대상이고 미달분은 경기도·수도권 기타지역으로 넘어갑니다. 전매제한 3년, 재당첨 제한 10년, 일반공급 소득·자산 기준 없음, 특별공급은 유형별 월평균소득 100~140% 이하와 자산 기준 적용입니다 (공고문).
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▶ 데이터 출처: 국토교통부 아파트 매매 실거래가(계약 취소분 제외·중개거래), 청약홈 분양정보·경쟁률, 입주자모집공고문 원문(2026.08.27), 한국부동산원·부동산R114 입주예정물량(2026.08), 국토교통부 GTX-C 민간투자사업심의위원회 의결(2026.08.25).
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