아카이브 · 청약 심층분석

센트레빌 아스테리움 거제

84㎡ 최고 분양가 5억 2,900만원은 거제 84㎡ 역대 최고 실거래(5.10억)보다 1,900만원 높고, 열흘 먼저 청약한 마린피스는 전 주택형 미달했습니다.

살집채널 · 작성 기준일 2026. 7. 31

청약 일정(8월 3~4일 접수, 8월 11일 당첨자 발표, 8월 24~26일 정당계약)은 2026년 9월 22일 기준 이미 종료되었습니다. 12장 '예상 경쟁률'은 접수 전 마린피스 결과만을 근거로 쓴 분석이며, 실제 경쟁률·가점 커트라인은 청약홈에서 재조회가 필요합니다.

국토교통부 실거래 31,751건 · 입주자모집공고 80페이지 · 한국부동산원 주간지수 737주치를 직접 뜯어봤습니다

왜 이 글을 썼나

거제에 3년 만에 대단지가 나왔습니다. 센트레빌 아스테리움 거제. 1,307세대, 지상 29층 10개동, 시공은 동부건설입니다. 8월 3일 특별공급, 8월 4일 1순위 접수입니다. 전용 84㎡ 분양가는 4억 8,680만~5억 2,900만원. 99㎡는 6억 5,355만~7억 1,035만원입니다. 지금 거제 84㎡ 중위 실거래가는 1억 8,000만원 언저리입니다(중위값 — 거래를 가격순으로 줄 세웠을 때 한가운데 값). 같은 도시, 같은 면적에서 세 배 가까이 벌어져 있습니다.

이 가격을 놓고 두 진영이 싸웁니다. 한쪽은 조선업이 살아났고 공급이 3년 끊겼다고 말합니다. 다른 쪽은 인구가 10년째 주는 도시에서 5억이 말이 되냐고 묻습니다. 누가 옳은지는 제가 정할 수 없습니다. 시장이 어느 쪽에 무게를 싣는지는 확인할 수 있습니다. 그 답의 일부가 이 글을 쓰는 동안 나왔습니다. 열흘 먼저 청약한 거제 푸르지오 마린피스 — 423세대 모집에 접수 40건, 전 주택형 미달. 그 단지 84㎡ 분양가는 여기보다 1,500만원 낮았습니다.

한 단지의 결과가 전부는 아닙니다. 그래서 말 대신 숫자를 봤습니다. 결론부터 한 장입니다.

네 칸의 간격이 이 글의 전부입니다. 왼쪽 두 칸은 2,000만원 차이입니다. 맨 끝과는 3.5억이 벌어집니다. 같은 도시, 같은 84㎡에서 그렇습니다. 왜 이렇게 되는가. 그걸 하나씩 확인한 것이 아래 내용입니다. 검증 자료와 방법은 글 맨 끝에 붙였습니다.

거제, 그리고 상동동 — 30초 개관

이 단지를 이해하려면 거제부터 잡아야 합니다. 거제는 조선소 두 개가 도시를 양쪽에서 잡아당기는 섬입니다.

고현·장평권(북서) — 시청·터미널·상권·학원가가 모인 행정·상업 심장. 삼성중공업 배후.
옥포·아주권(동쪽 6.5km) — 한화오션 배후. 고현과는 사실상 딴 생활권.
밖으로 나가는 문은 둘 — 서쪽 거제대교(통영), 북쪽 거가대교(부산, 통행료 소형 1만원). 지하철도 광역철도도 없습니다.

상동동은 고현권의 남쪽 확장지대입니다. 시청까지 직선 1.3km. 변두리가 아니라 중심 바로 아래쪽입니다. 2000년대부터 대동다숲·힐스테이트·디클리브가 차례로 들어선 거제의 아파트 신도심이고, 상권과 학교는 고현 것을 나눠 씁니다. 이 단지는 그 상동동에서 마지막까지 비어 있던 땅, 상동2지구에 들어섭니다.

거제에서 입지의 제1 기준은 역세권이 아닙니다. "내 조선소까지 몇 분인가"입니다. 이 단지는 삼성중공업 직선 3.4km, 한화오션 6.6km. 삼성 쪽에 유리한 자리입니다. 거리 표시가 붙은 정밀 위치도는 4장에 있습니다.

1. 사업 개요 — 전량 일반분양 1,307세대

이 단지에는 조합원이 없습니다. 재개발이 아니라 새 땅에 짓는 전량 일반분양이기 때문입니다. 1,307세대가 그대로 시장에 나옵니다. 이 한 줄이 뒤에 나올 계산 전부의 전제입니다. 고층도 저층도 청약자 몫입니다(층 배분). 인구 23만 도시가 한 번에 받아야 하는 물량이 큽니다(물량 부담). 입주 때는 매물과 전세가 한꺼번에 몰립니다(입주장). 새 땅 고유의 문제도 있습니다. 주변 기반시설이 미완성이라는 것 — 10장에서 공고문 조항으로 확인합니다.

공고문에 적힌 사업 구조입니다.

표의 분양형(차입형) 토지신탁은 요즘 지방 분양에서 흔한 방식입니다. 시행사(거제상동2지구㈜)가 사업을 신탁회사(한국토지신탁)에 맡기고, 신탁회사가 돈을 조달해 공사를 돌립니다. 계약서에 도장을 찍는 상대는 신탁회사입니다. 기억할 것은 하나입니다. 하자가 생기면 청구 상대는 신탁회사가 아니라 시공사 동부건설입니다. 공고문이 그렇게 못 박아 두었습니다.

이 땅은 하루아침에 생기지 않았습니다. 상동2지구는 2009년에 도시개발구역 지정이 추진된 환지방식 도시개발사업지입니다. 환지방식은 땅 주인에게 돈으로 보상하는 대신, 도로와 공원을 낸 뒤 남은 땅을 다시 나눠주는 방식입니다. 지역 언론은 이 사업을 "18년간 자금난과 소유권 분쟁 등 우여곡절"이라고 썼습니다. 2022년 4월 동부건설이 시공 계약(2,801억원)을 맺을 때의 계획은 17개동·지상 19층·1,314세대·84㎡ 단일이었습니다. 지금은 10개동·지상 29층·1,307세대·84㎡와 99㎡입니다. 층을 높이고 동을 줄여 땅을 넓게 쓰는 쪽으로 설계를 다시 짠 겁니다.

2. 청약 일정과 분양가

청약 일정

청약은 청약홈 인터넷 접수가 기본입니다. 인터넷이 어려운 고령자·장애인은 창구 접수가 되는데, 창구가 서로 다릅니다. 특별공급은 사업주체 견본주택입니다(10:00~14:00, 은행 창구 접수 불가). 일반공급 1·2순위는 청약통장 가입은행 본·지점입니다(09:00~16:00).

견본주택은 거제시 고현동 1100번지에 있고 7월 24일 문을 열었습니다. 개관 사흘간 약 8,000명이 다녀갔다고 시공사가 밝혔습니다(지역 언론 보도). 방문객은 시공사가 세는 숫자입니다. 접수는 청약홈이 셉니다. 이 간격을 어떻게 읽을지는 12장에서 다룹니다.

타입별 공급 세대수

가장 많은 타입은 84㎡A로 943세대, 전체의 72%입니다. 조합원 물량이 없으니 단지 전체 기준으로도 최다 타입입니다. 99㎡는 84세대, 전체의 6.4%뿐입니다.

층별 분양가

층별로 정리해봤습니다.

전용 84㎡A·84㎡B (단위: 원, 발코니 확장 포함)

전용 99㎡ (전용 85㎡ 초과라 부가세가 별도로 붙습니다)

이 단지는 최고 29층입니다. 건물이 높으니 11층 이상이 많을 수밖에 없는데, 그 비중이 생각보다 큽니다. 84㎡ 공급분 1,223세대 가운데 832세대, 68%가 11층 이상 — 최고가 5억 2,900만원 구간입니다. 99㎡도 84세대 중 54세대가 최고가 7억 1,035만원입니다.

분양 광고는 보통 가장 낮은 가격을 앞세웁니다. "4억 8,000만원대부터"라는 식입니다. 그 최저가 구간인 1층은 몇 세대일까요. 84A·84B·99를 다 합쳐 27세대입니다. 당첨자 세 명 중 두 명은 최고가를 냅니다. 이 글이 분양가를 최저가가 아니라 5.29억 기준으로 쓰는 이유입니다. 그게 이 단지의 실질 가격입니다.

1층과 11층 이상의 차이는 84㎡ 기준 4,220만원, 8.7%입니다. 층 프리미엄이 가파른 편은 아닙니다.

발코니 확장은 무상입니다. 공고문 표에 84A·84B·99 전부 "무상"으로 명시돼 있습니다. 실질적인 할인입니다. 대신 확장 공사에서 흔히 생기는 결로에 대해 공고문은 이렇게 적었습니다. "계약자가 환기 등으로 예방하여야 하며 (…) 이에 대해 단열재 설치 요구를 할 수 없고, 이로 인한 하자 발생 시 하자 보수 대상에서 제외됩니다." 무상으로 넓혀주는 대신 결로는 입주자 몫이라는 뜻입니다.

3. 규제 조건

공고문 첫 장의 규제 관련 표입니다.

집이 있어도 1순위 청약이 됩니다. 예전 당첨으로 재당첨 제한에 걸린 사람도 넣을 수 있습니다(당첨됐던 청약통장 자체는 재사용이 안 됩니다). 당첨된 분양권은 계약금만 내고 바로 팔 수 있습니다.

전매제한이 없다는 건 양날의 칼입니다. 실수요자에게는 사정이 생겼을 때 빠져나갈 문이고, 시장 전체로는 단기 차익을 노린 청약이 섞여 들어오는 문입니다. 전매가 자유롭다는 것과 신고 없이 된다는 것도 다른 이야기입니다. 거래가액이 일정 수준을 넘으면 최초 계약이든 전매든 자금조달계획서를 내야 합니다. 이 단지에서 어느 타입이 걸리는지는 자금 파트에서 금액과 함께 짚겠습니다.

청약 조건

거제시 우선공급 단지지만 경남 전체와 부산, 울산 거주자도 넣을 수 있습니다. 최소 거주기간 요건도 없습니다. 공고문 원문입니다.

"본 주택은 최초 입주자모집공고일 현재 거제시에 거주하거나 경상남도 및 부산광역시, 울산광역시에 거주(주민등록표등본 기준)하는 만 19세 이상인 분 (…) 다만 청약신청자 중 경쟁이 있을 경우 해당 주택건설지역인 거제시 거주자가 우선합니다."

경쟁이 생기면 거제시 거주자부터 채우고, 남는 물량이 기타지역(경남·부산·울산)으로 넘어갑니다. 이 단지만의 규칙이 아니라 「주택공급에 관한 규칙」이 정한 거주자 우선공급 원칙입니다. 몇 %를 거제 몫으로 떼어두는 배분표 방식이 아닙니다.

거제 인구는 23만명입니다. 거제 안의 수요만으로 1,307세대를 채우기는 어렵고, 마린피스 결과를 보면 경쟁이 치열할 그림도 아닙니다. 저라면 아까운 청약통장을 쓰지 않겠습니다. 접수 결과를 확인한 뒤, 견본주택에서 선착순으로 동·호수를 지정받는 쪽을 고르겠습니다. 미달이 나면 무순위·선착순 단계에서는 통장 없이 계약이 되고, 이때는 동·호수도 고를 수 있습니다.

가점제·추첨제 비율

99㎡ 일반공급 73세대는 전부 추첨입니다. 가점이 낮아도, 집이 있어도 기회가 똑같습니다.

특별공급 배분

전체의 52%가 특별공급입니다.

기관추천 122세대는 국가유공자 21 · 장기복무제대군인 17 · 10년 이상 장기복무군인 18 · 장애인 39 · 중소기업근로자 27로 나뉩니다.

99㎡를 보는 분은 이 줄을 확인하셔야 합니다. 99㎡ 특별공급 11세대는 다자녀 8세대와 노부모부양 3세대가 전부입니다. 기관추천·신혼부부·생애최초·신생아 몫은 99㎡에 없습니다. 99㎡를 노리는 신혼부부의 길은 특별공급이 아니라 일반공급 73세대 추첨입니다.

특별공급에는 무주택 세대구성원 요건이 붙습니다(노부모부양만 무주택 세대주). 청약통장은 가입 6개월 경과에 예치금 이상이 기본인데, 기관추천 중 장애인·국가유공자·철거주택 소유자는 통장이 아예 필요 없습니다.

예비입주자와 2순위

예비입주자는 주택형별 공급세대수의 500%까지 뽑습니다. 당첨자가 계약을 포기하면 순번대로 기회를 받는 대기자입니다. 84㎡A 일반공급이 426세대니 예비만 2,130명까지 선정한다는 뜻입니다.

청약 자체는 신중해야 합니다. 공고문의 두 조항 때문입니다.

"선정된 예비입주자 현황은 최초 공급계약 체결일부터 180일까지 공개하며, 공개기간이 경과한 다음 날에 예비입주자의 지위는 소멸합니다."

"주택형별 일반공급 1순위 청약신청자 수가 일반공급 세대수의 600%를 초과할 경우 2순위 접수분은 당첨자 및 예비입주자 선정 대상에서 제외될 수 있습니다."

예비 순번을 받아 동·호수 배정 추첨에 한 번 참가하면, 계약하지 않아도 당첨자로 관리됩니다. 청약통장이 그 순간 소모된다는 뜻입니다.

4. 입지·교통

거제는 입지 문법이 다른 도시입니다. 지하철이 없습니다. 광역 급행철도도 없습니다. 조선소까지 차로 몇 분이냐가 사실상 유일한 교통 기준입니다.

지도부터 놓고 보겠습니다. 아래 거리는 전부 직선거리입니다. 위치는 카카오맵·OpenStreetMap·NEIS 학교정보로 교차확인했고, 실제 주행거리와는 다릅니다.

분양 보도자료는 삼성중공업 약 5km, 한화오션 약 7.5km로 소개했습니다. 도로를 따라 잰 거리입니다. 직선으로는 3.4km와 6.6km입니다. 어느 기준으로 재도 두 조선소가 차로 10분대인 것은 맞습니다.

가까이도 보겠습니다. 이 단지는 거제 행정·상업 중심인 고현 생활권에 붙어 있습니다.

걸어서 닿는 생활 인프라입니다.

교통 인프라 (현재)

단지 남서측에 국도14호선 대체우회도로가 지나갑니다. 2015년 3월 상동~신현 구간이 개통돼 이미 다니고 있습니다.
상동도시계획도로(고현초등학교 ~ 파리바게뜨 상동점, 888m)가 2026년 2월 26일 개통했습니다. 단지 앞 구간입니다.

교통 인프라 (계획) — 개통 시점은 목표이지 확정이 아닙니다

남부내륙철도(KTX 김천~거제): 2026년 2월 6일 착공, 개통 목표 2031년 12월. 총연장 174.6km, 사업비 약 7조원. 2026년 3월 기준 공정률 2.8%.

거제역 예정지는 사등면 일원입니다. 단지가 있는 상동동에서 직선 약 8km, 차로 20분 안팎이라 같은 생활권이 아닙니다(역사 세부 위치는 확정 전입니다). 이 사업의 2022년 기본계획 고시는 "2027년 말 개통, 사업비 4조 8,015억원"이었습니다. 사업비는 1.46배가 됐고 개통 목표는 4년 밀렸습니다.

거제~통영 고속도로: 2025년 8월 20일 예비타당성조사 통과. 연장 20.9km, 사업비 1조 5,000억원. 착공 2028~2029년, 개통 목표 2035년.
국도14호선 사등~장평 6차로 확장: 6.8km, 983억원, 완공 목표 2031년.

철도와 고속도로는 "목표"이지 "확정"이 아닙니다. 남부내륙철도 하나만 봐도 목표가 4년 밀렸습니다. 입주 예정일은 2029년 8월입니다. 그 시점에 확실히 완성돼 있는 광역교통은 없습니다.

공고문에는 이런 조항도 있습니다.

"부출입구로 연결되는 중로3-19호선 접속도로는 사업주체 외 거제시가 개설하는 구간이 일부 존재하며, 사업주체의 귀책사유가 아닌 거제시 계획에 따라 입주시점에 개통이 불가능할 수 있음을 명확히 인지하고 계약하시기 바랍니다."

부출입구로 나가는 길이 입주할 때 안 뚫려 있을 수 있다는 이야기입니다.

5. 학군·학원가

분양 홍보물은 "단지 앞 고현초 학세권"을 앞세웁니다. 확인해봤습니다.

학교까지 직선거리입니다 (실제 걷는 거리와는 다릅니다)

가깝습니다. 초등학교는 거제고현초등학교로 배치될 예정입니다.

학생 수 추이도 봤습니다.

상동동 초등 학령인구는 2024년 2,200명에서 2026년 2,383명으로 늘었습니다. 학교별 재적은 반대로 줄었습니다. 2024년 거제용산초, 2026년 거제상문중이 새로 문을 열면서 학생이 분산됐기 때문입니다. 거제고현초는 559명에서 363명으로, 거제상동초는 1,641명에서 1,249명이 됐습니다. 거제시 전체로는 인구가 10년째 줄고 20~39세가 3만명 빠져나갔습니다. 이 배경은 알고 계셔야 합니다.

학원은 NEIS 학원·교습소 정보(경상남도교육청, 2026년 7월 조회) 기준 거제시 전체 564개입니다. 입시·보습 288개, 예능 159개, 어학 38개. 고현동 일대가 거제의 학원 중심지이고, 단지에서 북북서로 2km 남짓입니다. 이 규모가 어느 정도인가. 안양 호계·평촌 두 동에만 984개 학원이 있습니다. 거제시 전체가 그 57%입니다.

단지 상가에 종로엠스쿨과 어학원을 유치한다는 계획이 홍보물에 나옵니다. 아직 계획입니다. 상가는 별도 분양 대상이라 공급금액에 포함돼 있지도 않습니다.

6. 거제 부동산 시장 현황

여기서부터가 본론입니다.

거제 부동산에서 가장 많이 듣는 말이 "조선업이 살아났으니 집값도 오른다"입니다. 앞 문장이 사실인지, 뒤 문장이 따라오는지를 나눠서 확인하겠습니다.

조선업 실적

한화오션 거제사업장 수주잔고: 348억 6,000만 달러 (2026년 3월 말)
삼성중공업: 2026년 7월 8일 기준 연간 수주 100억 달러 돌파 — 2021년 이후 5년 만
한화오션 2025년 영업이익 1조 1,091억원(전년 대비 +366%)
삼성중공업 2025년 매출 10조 6,500억원 — 2016년 이후 9년 만에 10조 회복
삼성중공업 거제 10조원 투자 발표 (2026년 7월 3일 공식화)

앞 문장은 사실입니다. 조선업은 호황입니다. 이걸 부정하는 자료는 못 찾았습니다.

아파트 매매가격지수

뒤 문장은 이 그래프가 답합니다.

한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수 기준으로 거제 고점은 2015년 2월 9일, 225.02였습니다. 매매가격지수는 특정 시점을 100으로 놓고 아파트값이 몇 % 움직였는지 보는 숫자입니다. 2026년 7월 6일 현재 98.61입니다. 고점 대비 -56.2%.

더 중요한 사실이 있습니다. 이 숫자가 2012년 이후 거제의 최저치입니다. 거제 아파트값은 아직 바닥을 확인하지 못했습니다. 거제시가 공표한 「월간 부동산거래 동향」으로도 아파트 매매가격은 2022년 8월부터 2026년 5월까지 46개월 연속 하락입니다.

기준을 맞춰서도 보겠습니다. 시계열이 시작되는 2012년 5월 기준으로 거제는 209.12에서 98.61, -52.9%입니다. 같은 기준으로 전국은 85.94에서 101.35로 올랐고, 경남 평균은 120.19에서 100.84로 -16.1%입니다. 어느 잣대를 대도 거제만 유독 깊게 빠졌습니다(지수 기준시점은 2026년 1월 = 100).

조선업 호황이 집값으로 안 가는 이유

숫자 세 개가 답입니다.

첫 번째. 일자리는 돌아왔는데 사람이 덜 돌아왔습니다.

한국노동사회연구소 보고서(2026년 1월) 기준으로 거제 조선업 수주량은 2016년 224만 CGT에서 2024년 1,113만 CGT가 됐습니다. 약 5배. CGT는 배의 크기와 만들기 어려운 정도를 함께 반영한 조선업 전용 단위입니다. 쉽게 말해 일감의 양입니다. 종사자는 2015년 81,035명 → 2021년 38,343명 → 2024년 52,009명. 아직 2015년의 64%입니다. 물량은 5배인데 사람은 3분의 2입니다.

두 번째. 돌아온 인력의 상당수는 아파트를 사지 않습니다. 외국인 노동자이기 때문입니다. 조선업 인력의 외국인 비중은 2021년 약 5%에서 2026년 약 25%가 됐습니다(5,404명 → 16,506명). 상당수가 기숙사·합숙소에 삽니다. 지역 언론이 짚은 대로, 인구 통계에는 잡혀도 매매 수요와는 거리가 있습니다.

세 번째. 아파트를 살 사람 자체가 줄고 있습니다.

거제 인구는 2016년 257,183명이 역대 최다였습니다. 2026년 2월 말 230,117명. 10년간 -27,066명, -10.5%입니다. 20~39세 청년은 2014년 77,244명에서 2023년 46,283명으로 30,961명이 사라졌습니다. 전국 228개 시군구에서 청년 감소 속도와 규모가 1위였습니다. 같은 기간 평균연령은 38.6세에서 42.3세가 됐습니다.

거래량과 미분양

회복 신호로 읽히는 숫자도 있습니다. 2026년 1~5월 거제 아파트 매매는 실거래 기준 1,140건으로 전년 같은 기간(1,007건)보다 13.2% 늘었습니다. 미분양도 2024년 7월 544호에서 2026년 5월 395호로 줄었습니다(부동산R114 집계).

거래가 늘면 가격도 올랐을까요. 아닙니다. 같은 기간 전용 84㎡ 중위 실거래가는 2025년 1.80억, 2026년 1.80억으로 제자리입니다. 거래가 붙은 곳도 주로 가격이 내려온 구축입니다. 값이 싸지니 사람이 붙는 것이지, 값이 오르며 붙는 게 아닙니다.

미분양 감소도 뜯어보면 성격이 다릅니다.

2026년 3월 말 거제 미분양은 405호입니다. 이 405호가 전부 "준공 후 미분양"입니다. 공사를 다 끝내고 입주까지 시작했는데 주인을 못 찾은 집 — 업계가 악성 미분양이라 부르는 물량입니다. 경남에서 미분양이 100% 준공후인 도시는 거제와 사천뿐입니다. 총량은 줄었지만 남은 것은 끝까지 안 팔리는 물건입니다.

7. 분양가 검증 — 실거래 비교

이제 분양가를 시세와 붙여보겠습니다.

최근 1년(2025년 8월 ~ 2026년 7월) 거제 전용 84㎡ 실거래입니다. 국토교통부 자료에서 취소분을 걸러내고 뽑았습니다.

이 표가 말하는 것은 둘입니다.

하나. 5.29억은 거제 전용 84㎡가 기록한 적 없는 가격입니다.

제가 수집한 2015년 1월 ~ 2026년 7월 실거래 전체에서 거제 84㎡의 역대 최고는 5.10억입니다. 2026년 5월, e편한세상 거제 유로스카이 33층이 찍은 값입니다. 분양가 최고가 5.29억은 그보다 1,900만원 높습니다. 이 5.29억은 예외 가격이 아닙니다. 84㎡ 공급분 1,223세대 중 832세대, 68%가 이 가격입니다(단지 전체 1,307세대 기준 64%). 참고로 11층 이상은 886세대이고, 나머지 54세대는 99㎡라 7억 1,035만원입니다.

둘. 같은 상동동 신축과 비교하면 격차가 더 큽니다.

같은 상동동에 2024년 준공한 더샵 거제디클리브의 최근 1년 중위 실거래는 3.65억입니다(중개거래 28건 기준 — 시세와 동떨어진 직거래 3건은 뺐습니다). 분양가 5.29억은 그보다 +45%입니다.

반론이 가능합니다. 디클리브는 이미 지어진 집이고 센트레빌은 3년 뒤 입주다, 하이엔드 브랜드에 커뮤니티도 다르다. 맞는 말입니다. 조건을 이 단지에 가장 유리하게 잡아보겠습니다. 1층 분양가 4억 8,680만원은 거제에서 가장 비싼 신축인 유로스카이의 최고 실거래(5.10억)보다 2,320만원 낮습니다. 여기까지는 유리한 비교입니다.

문제는 그 1층이 27세대뿐이라는 겁니다. 물량의 68%가 놓인 5억 2,900만원으로 재면, 거제 84㎡ 역대 최고 실거래를 1,900만원 넘어섭니다. 비교 대상인 유로스카이는 2023년에 입주해 사람이 살고 있는 집이고, 거제 상권·행정 중심인 고현동 한복판입니다.

거제 푸르지오 마린피스 청약 결과

이 글을 마무리하던 7월 29일, 거제 푸르지오 마린피스(장평동, 423세대)의 청약 결과가 나왔습니다. 이 단지보다 열흘 먼저 접수를 받았고, 84㎡ 최고 분양가는 5억 1,400만원 — 여기보다 1,500만원 낮았습니다.

청약홈에서 확인한 숫자입니다.

당첨 가점은 최저·최고·평균이 전부 "-"입니다. 가점을 따질 경쟁 자체가 없었다는 뜻입니다. 특별공급은 더 선명합니다. 168세대를 여섯 유형으로 열어뒀는데 들어온 것은 5건입니다. 다자녀 42세대에 0건이었습니다.

지금부터는 결정에 직접 쓰이는 숫자들입니다. 마린피스 결과를 이 단지에 어떻게 옮겨 읽어야 하는지부터, 전용면적으로 통일한 평당가 비교, 상동·고현 구축들이 역대 최고가의 몇 %까지 회복했는지, 계약부터 입주까지 날짜별로 통장에서 얼마가 빠져나가는지를 하나씩 열겠습니다. 발코니 말고 실제로 돈이 드는 유상옵션 13개 항목의 금액, 공고문 80페이지에 숨어 있는 철탑·소음 조항 원문, 동별로 무엇이 붙어 있는지, 84A와 84B 평면이 실제로 어떻게 다른지도 이어집니다.

8. 평당가·회복률 심층 검증

8-1. 전용면적 기준 평당가

분양 관련 글에서 평당가가 자주 틀립니다. 공급면적으로 나누느냐 전용면적으로 나누느냐에 따라 숫자가 30%씩 달라지기 때문입니다. 이 단지 84㎡A로 계산하면 이렇습니다.

공급면적 기준: 5.29억 ÷ (110.3590㎡ ÷ 3.3058) = 평당 1,585만원
전용면적 기준: 5.29억 ÷ (84.7551㎡ ÷ 3.3058) = 평당 2,063만원

같은 집인데 478만원 차이가 납니다. 비교하려면 한쪽으로 통일해야 합니다. 실거래 데이터에는 전용면적만 들어 있으니 전용면적 기준으로 통일했습니다.

거제에서 가장 비싼 신축(유로스카이)보다 전용 평당 350만원, 20% 위입니다. 99㎡는 전용 평당 2,353만원으로 더 높습니다(부가세 포함 가격).

지역 언론이 2025년 10월 보도한 "거제 신축 민간분양 평당 1,500만원 안팎"은 공급면적 기준입니다. 이 단지의 공급면적 기준 1,585만원은 그 범위 바로 위입니다. 신축 분양가 시세로는 설명이 되고, 실제 거래되는 신축 아파트 가격으로는 설명이 안 되는 구간이라는 뜻입니다.

8-1-2. 2026년 거제 신규 분양가 수준

열흘 먼저 청약을 받은 마린피스(장평동, 423세대, 대우건설)의 분양가를 청약홈 자료로 확인했습니다.

두 단지 차이는 1,500만원, 2.9%입니다. 이 가격은 한 시행사의 배짱이 아니라 2026년 거제 신규 분양가의 일반적인 수준입니다. 배경에는 공사비가 있습니다. 한국건설기술연구원 건설공사비지수는 2019년 12월 98.63에서 2024년 12월 130.18로 5년간 32% 올랐습니다. 몇 년 전 분양가로는 지을 수 없는 시대가 된 겁니다.

질문을 바꿔야 하는 지점입니다. "이 단지가 비싼가"가 아닙니다. "2026년에 거제에서 새 아파트를 5억에 사는 게 맞는가"입니다. 그 질문에는 시장이 먼저 답했습니다. 마린피스는 전용 평당 2,006만원에 423세대를 내놨고, 40건을 받았습니다. 분양가 수준이 일반적이라는 말과, 그 수준이 시장에서 받아들여진다는 말은 다릅니다. 앞의 표는 "이 단지만 비싼 게 아니다"를 보여주면서, "그 가격대 전체가 아직 소화되지 않는다"도 같이 보여줍니다.

8-2. 전고점 대비 회복률

회복률은 예전 최고가를 100으로 놓고 지금 가격이 몇 %인지 보는 숫자입니다. 계산해봤습니다.

★ 표시는 최근 1년 거래가 10건 미만이라 시세가 아니라 참고값으로 봐야 하는 단지입니다. 거래가 적으면 한두 건이 중위값을 흔듭니다. "역대 최고"는 제가 수집한 2015년 1월 이후 기준입니다. 상동에스케이뷰·덕산3차·덕산베스트타운은 최고가가 2015년 1~2월, 데이터의 첫 두 달에 찍혀 있어 실제 고점이 그보다 앞일 가능성이 남아 있습니다.

숫자를 정확히 읽으면 이렇습니다. 2013년 이전에 지은 단지들은 역대 최고가의 37~46%, 2017~2018년에 지은 단지들은 67~72%에 있습니다. 오래된 단지일수록 깊이 눌려 있습니다. 대동다숲 84㎡는 2015년 6월 2.83억에서 지금 1.19억입니다. 11년 동안 1.64억이 사라졌습니다.

이 표를 어떻게 읽어야 할까요. 해석은 둘로 갈립니다.

해석 A (상승 여력론): 이만큼 눌려 있으니 올라갈 자리가 많다. 조선업이 회복 중이고 공급이 3년간 끊겼으니 회복이 시작될 것이다.

해석 B (구조적 하락론): 이건 사이클이 아니라 도시의 체력이 바뀐 것이다. 인구가 10년째 줄고 청년이 빠져나가는 도시에서 2015년 가격은 다시 못 온다.

판단에 쓸 사실을 하나 짚겠습니다. 거제 지수가 내려오기만 한 것은 아닙니다. 2020년 6월 128.87에서 2022년 7월 143.27까지, 2년간 11.2% 반등한 구간이 있습니다. 조선업 수주가 회복되던 시기와 겹칩니다. 그 반등은 2022년 8월부터 전부 반납됐습니다. 수주는 그 뒤로도 계속 늘었는데 집값은 다시 빠졌습니다. "조선업이 살아나면 집값도 오른다"는 한 방향으로만 작동하지 않았습니다.

8-3. 신축·구축 양극화

이게 이 단지 분양가를 이해하는 열쇠입니다.

거제 전용 84㎡ 반기별 중위 실거래를 2022년 이후 준공(신축)과 2021년 이전 준공(구축)으로 나눠봤습니다.

같은 도시 안에서 정반대로 움직입니다. 이 표가 이번 분양의 거의 전부입니다. 구축은 3년 만에 2.10억에서 1.65억으로 21% 빠졌습니다. 신축은 3.78억에서 4.09억으로 8% 올랐습니다. 격차는 1.80배에서 2.48배가 됐습니다.

이 단지 분양가는 그 "신축 라인"의 연장선 위에 있습니다. 거제 전체 시장이 아니라 거제 안의 신축 시장만 놓고 가격을 매긴 겁니다. 남는 문제는 하나입니다. 그 신축 수요가 얼마나 탄탄한가. 신축 가격을 지탱하는 거래는 아직 소수입니다. 2026년 상반기 거제 84㎡ 거래 705건 중 신축은 97건, 14%입니다. 지금 4억대에 거래되는 신축은 유로스카이(1,113세대)·유로아일랜드(1,049세대)·디클리브(1,288세대) 정도인데, 여기에 이 단지 1,307세대가 한 번에 더해집니다.

8-4. 향후 3년 공급·교통 점검표

입주 시점(2029년 8월)까지의 공급과 교통 일정을 정리해봤습니다.

2026~2028년이 입주 공백기인 것은 맞습니다. 이 기간에는 전세도 매매도 새 물량이 적습니다. 다른 쪽 숫자도 있습니다. 2026년 한 해 분양 예정 물량이 3,693가구입니다(부동산R114 집계). 분양에서 입주까지 통상 3년이니 그 입주는 2029년 전후로 몰립니다. 이 단지 입주 예정일이 2029년 8월입니다. 그 뒤로도 9,748세대가 대기 중입니다. 지금 공급이 마른 것은 사실이고, 이 단지가 입주할 무렵 공급이 다시 늘어나는 것도 사실입니다.

9. 날짜별 자금 계획

전용 84㎡ 11층 이상(5억 2,900만원) 기준으로, 공고문 공급금액표 그대로 계산했습니다.

계약 단계에 실제로 드는 돈은 2,645만원입니다. 1차 500만원 정액, 30일 안에 2,145만원을 더 넣으면 계약금 5%가 완납됩니다. 보통 분양 계약금이 10%인 걸 감안하면 진입 장벽을 절반으로 낮춘 조건입니다.

중도금 6회는 대출로 처리하는 게 보통입니다. 공고문상 "중도금 무이자" 조건으로 공급대금의 60% 범위에서 시행 예정입니다. 다만 공고문은 그 대출을 보장하지 않습니다.

"중도금 대출 금융기관의 알선은 사업주체 및 시공사의 의무사항이 아니며 정부정책, 금융기관, 사업주체 및 시공사의 사정 등으로 대출 알선 불가 및 대출관련 제반 사항 (…) 이 변경되더라도 사업주체 및 시공사에 책임을 물을 수 없습니다."

"사업주체 및 시공사의 대출 알선이 불가하거나 개인별 대출축소·대출불가 등의 사유로 계약해지를 요청할 수 없으며, 계약자의 불이익에 대한 모든 책임은 계약자에게 있으며 이에 대해 사업주체 및 시공사에게 일체의 이의를 제기할 수 없습니다."

대출이 안 나오면 회차마다 5,290만원을 직접 넣어야 합니다. 그걸 이유로 계약을 물릴 수도 없습니다. 재외동포·외국인은 대출 가능 여부를 먼저 확인하라고 공고문이 따로 적어두었습니다.

9-1. 중도금 무이자의 조건

계약을 지키고 입주하면 무이자가 맞습니다. 조건이 붙습니다. 공고문 원문입니다.

"중도금 대출은 무이자로 대출로 알선할 예정이나 이는 "조건부 중도금 무이자혜택"으로, 아파트 공급계약이 계약자의 사정이나 귀책사유로 인해 해제가 될 경우 계약자는 위약금과 별도로 사업주체가 대납한 중도금 대출이자 전액을 사업주체에게 지급하여야 하며, 입주지정기간내에 입주를 하지 않은 경우에도 계약자는 사업주체가 대납한 중도금 대출이자 전액을 사업주체에게 지급하여야 합니다."

이 조항이 왜 중요한가. 이 단지는 계약금 5%에 전매제한이 없어 "일단 넣고 안 되면 팔지"라는 계산이 서기 쉬운 구조이기 때문입니다. 분양권을 못 팔고 계약을 접으면 계약금 2,645만원만 잃는 게 아닙니다. 그때까지 대납된 중도금 이자를 전액 물어냅니다. 중도금 3억 1,740만원(5.29억의 60%)을 연 4.5%로 잡으면 입주 시점까지 대략 2,300만~2,500만원. 나갈 때 드는 돈이 계약금의 두 배 가까이 되는 셈입니다.

하나 더 있습니다. 사업주체가 부도·파산 등 보증사고를 내면, 대납되던 이자가 계약자 부담으로 넘어올 수 있다는 조항입니다.

9-2. 유상옵션 금액

발코니 확장은 무상입니다. 유상옵션은 13개 항목이 따로 있습니다. 84㎡A 기준으로 정리해봤습니다(공고문 공급대금표 합계 열, 부가세 포함). 5억 2,900만원에는 인지세·취득세·등기 비용이 빠져 있고, 옵션값에도 취득세가 붙습니다.

전 항목 합계는 약 6,116만원입니다. 다 고르는 경우는 드뭅니다. 보통 하는 시스템에어컨 기준으로 5대(거실·주방·침실1·2·3)에 883만원입니다. 조건이 붙습니다.

"천장형 시스템에어컨은 냉방전용제품의 일반형으로 설치되어 난방, 공기청정이 가능한 제품이 아니오니 계약시 유의하시기 바랍니다."

"천장형 시스템에어컨의 제조사는 미정이며, 계약자가 개별적으로 선택할 수 없습니다."

883만원을 내는데 제조사를 고를 수 없고, 냉방 전용입니다. 다른 항목에도 이런 단서가 붙어 있으니 계약 전에 마감재리스트와 함께 보셔야 합니다. 108·109·110동은 항목별로 6만~19만원씩 더 비쌉니다.

9-2-1. 관리비·주차

수영장·사우나·스카이라운지·게스트하우스·올데이다이닝까지 갖춘 하이엔드 커뮤니티 단지입니다. 그 운영비는 전부 입주 후 입주자 부담입니다. 공고문이 부대복리시설은 물론 커뮤니티 승강기 6대, 수경시설의 용수비·전기료·소독비·안전요원 비용까지 "입주 후 입주자 부담"으로 명시해 두었습니다. 세대당 얼마가 될지는 입주 후 관리규약이 정해져야 나옵니다. 거제 구축 아파트 관리비와 같은 수준일 수는 없습니다. 예비 입주민들이 가장 자주 걱정하는 것도 관리비입니다(13장에서 다룹니다).

주차는 총 1,792대, 세대당 약 1.35대로 요즘 신축 기준 넉넉한 편입니다. 지하주차장은 A블록(101~104동)·B블록(105~110동)으로 나뉘어 내부 원형램프로만 연결되고, 블록별 배분에는 이의를 제기할 수 없다는 조항이 있습니다.

벽에 못을 박는 문제도 있습니다. 비내력벽이 경량철골벽(Dry wall)이라 못·앵커 고정이 안 되고, 벽걸이TV 보강 위치 외에 고정하면 하자처리비를 입주자가 부담합니다.

9-3. 실질 필요 자금 합계

분양가만 보고 계산기를 두드리면 안 되는 이유가 여기 있습니다. 옵션을 거의 안 고르면 취득세까지 5.35억 선입니다. 옵션을 다 고르면 5.97억까지 올라갑니다.

하나 더 있습니다. 실거래가 6억원 이상이면 자금조달계획서와 입주계획서를 내야 합니다. 최초 공급계약뿐 아니라 분양권 전매에도 적용되고, 유상옵션까지 합산해 따집니다(공고문 명시). 99㎡는 최저층(6억 5,355만원)부터 전 세대가 해당됩니다. 84㎡는 최고가 5.29억에 옵션을 전부 골라도 5.90억이라 6억에 닿지 않습니다. 사실상 99㎡의 문제입니다.

취득세율은 주택 수와 가격 구간, 2029년 입주 시점의 세법에 따라 달라집니다. 위 숫자는 현재 기준 참고값이지 확정이 아닙니다.

10. 공고문 유의사항 전수 검토

실입주 예정자라면 이 장이 이 글에서 가장 중요합니다. 홍보물에는 없고 공고문에만 있는 문장들입니다.

10-1. 송전선로와 변전소

"본 공동주택 건립지역 인근에는 송전선로 및 변전소가 위치하고 있으며, 국도대체우회도로가 인접하고 있어 차량 통행 등에 따른 소음이 발생할 수 있습니다 계약자는 현장 및 주변 여건을 충분히 확인하신 후 계약을 체결하시길 바라며 이에 대하여 이의를 제기할 수 없습니다."

"단지 인근에 변전소 및 송전탑이 위치하고 있으며, 커뮤니티(수영장 등) 및 일부세대에서는 해당 시설이 육안으로 조망될 수 있습니다."

"단지 진입로 주변 도로 및 단지 북측 완충녹지, 어린이공원 지하에는 고압 송전선로가 지중화되어 매설되어 있으며, 지상에는 이를 알리는 표지판이나 환기구 등이 설치될 수 있습니다. (…) 향후 이와 관련한 시설 이전 요구나 소음, 전자파 등을 이유로 하는 민원 제기 및 보상 요구는 불가합니다."

여기서 끝이 아닙니다. 공고문 뒤쪽에는 동 번호가 특정된 조항이 더 있습니다.

"104동 남동측 유수지 인근 사업지 외부에 위치한 철탑은 한국전력에서 지중화를 진행할 예정이나, 한국전력 및 거제시의 협의 결과에 따라 공사 일정이 지연되거나 입주 시점까지 철탑이 존치될 수 있으므로 계약 전 이를 반드시 확인하시기 바랍니다."

"108동 일부 세대의 경우 층 및 향에 따라 주방 창문 등을 통해 국도우회도로 너머 철탑과 인근에 위치한 분묘가 조망될 수 있으므로, 계약 체결 전 해당 현장 여건을 반드시 확인하시기 바랍니다."

"공동주택 부지 외 철탑(북측 완충녹지 내 임시선로 가설철탑 2기, 변전소 내 임시선로 가설철탑 2기, 변전소 내 S/T 철탑 및 CH 철탑, 사업지 남측 유수지 인접 아주 T/L 철탑 2기)은 입주전 철거 예정입니다."

정리하면 이렇습니다. 철탑 여러 기는 입주 전 철거·지중화 예정입니다. 104동 쪽 철탑은 입주 때까지 남을 수 있습니다. 108동 일부 세대는 주방 창으로 철탑과 분묘가 보일 수 있습니다. 위치 관계는 4장의 근접 위치도에 방위로 표시해 두었습니다. 홍보물에는 나오지 않는 내용입니다. 계약 전 현장에서 확인하세요.

송전탑·변전소가 기피시설로 꼽히는 이유는 셋입니다. 소음 — 고압선의 '지지직'거리는 방전음(비 오거나 습한 날 커집니다)과 변전소의 낮은 웅웅거림. 조망 — 창밖의 철골 구조물. 그리고 전자파 걱정입니다. 국제암연구기구(IARC)는 고압선의 극저주파 자기장을 "발암 가능성 있음(2B)"으로 분류합니다. 증거가 제한적이라는 뜻이지 위험이 확인됐다는 뜻은 아닙니다. 집값은 과학이 아니라 인식으로 움직입니다. 송전 설비에 붙은 단지가 시세에서 할인받는 경향은 실재합니다.

지중화가 언제 끝나는지는 공고문에 없습니다. "입주 전 철거 예정"이라는 문구가 전부이고, 완료 시점은 한국전력·거제시 협의에 달려 있습니다. 공개 자료에서도 이 구간의 일정은 확인하지 못했습니다. 견본주택에서 물어봐야 할 항목입니다.

10-2. 도로 소음 — 108·109·110동

"단지 남서측 국도대체우회도로에서 발생하는 소음이 세대로 전달될 수 있으며, 이를 저감하기 위해 방음벽이 설치될 예정입니다. 이로 인해 인접한 동(108, 109, 110동) 일부 세대는 일조권, 조망권, 환경권 침해 및 답답함이 발생할 수 있습니다."

"108동에 인접하여 설치되는 옹벽은 대지 레벨 및 토목 공사 여건에 따라 3단으로 변경될 예정이며, 이에 따른 조망 및 미관 저해 등에 대하여 수분양자는 추후 이의를 제기할 수 없습니다."

108·109·110동은 국도대체우회도로에 가장 가까운 서남측 동입니다.

반전이 하나 있습니다. 유상옵션 표 각주에 이런 문장이 있습니다.

"108, 109, 110동은 세대 천장고 2.4M로 시공됩니다. (이외 2.3M 기준)"

소음에 가장 노출된 세 개 동이 천장고는 10cm 높습니다. 대지 레벨 차이에서 온 결과입니다. 체감 개방감은 이쪽이 낫습니다.

10-3. 병원과 장례식장

"단지 북측에는 종합병원이 위치하고 있어 응급환자 수송을 위한 구급차의 사이렌 소음 및 경광등으로 인한 빛공해가 발생할 수 있으며, 장례식장 건물, 진입로, 조화적치 장소 등이 육안으로 조망될 수 있습니다."

홍보물에서 "단지 옆 거붕백병원"은 생활 인프라 장점으로 나옵니다. 공고문에서 같은 시설은 소음·조망 유의사항으로 나옵니다. 둘 다 사실입니다. 병원이 가까운 것은 장점이고, 응급차 사이렌과 장례식장 조망은 단점입니다. 어느 쪽이 무거운지는 각자 판단할 몫입니다. 북측에 붙은 101동이 가장 직접적인 영향권입니다.

10-4. 접속도로 개통 지연 가능성

"부출입구로 연결되는 중로3-19호선 접속도로는 사업주체 외 거제시가 개설하는 구간이 일부 존재하며, 사업주체의 귀책사유가 아닌 거제시 계획에 따라 입주시점에 개통이 불가능할 수 있음을 명확히 인지하고 계약하시기 바랍니다."

10-5. 동별 유의사항

공고문 유의사항을 동별로 정리해봤습니다. 동·호수는 주택형별 무작위 추첨이라 고를 수 없으니, 배정 결과를 받은 뒤 확인하는 용도입니다.

공고문 유의사항이 하나도 붙지 않은 동은 없습니다. 1,307세대 대단지에 수영장·스카이라운지·게스트하우스·어린이집·경로당·캠핑장을 다 넣으면 어느 동이든 무언가에 붙게 됩니다.

무게를 매기자면 104동과 108동의 조항이 가장 무겁습니다. 철탑 존치 가능성과 분묘 조망은 다른 항목과 성격이 다릅니다. 109·110동은 도로 소음이라는 명확한 단점 대신 천장고 2.4M를 받았습니다(나머지 동은 2.3M).

이건 공고문 조항의 유무로만 정리한 것입니다. 실측 소음도나 일조 시뮬레이션이 아닙니다. 현장 확인이 필요합니다.

10-6. 입주 지연·대지권 등기 조항

귀책사유 없는 입주 지연에는 배상금이 없다는 조항, 도시개발사업 미준공 시 대지권 등기가 늦어질 수 있고 그걸 이유로 계약을 물릴 수 없다는 조항이 있습니다. 어느 분양에나 붙는 조항입니다. 그래도 이 단지는 모체 사업이 18년 걸린 도시개발사업지라, 뒤의 조항을 남 이야기로 넘기기 어렵습니다.

11. 평면 분석 — 84A·84B·99

11-1. 4베이 판상형 구조

84㎡A와 84㎡B 모두 전면에 침실3 – 침실2 – 거실 – 침실1이 나란히 놓인 4베이 판상형입니다. 거실 창 반대편에 주방·식당 창이 있어 맞통풍이 됩니다. 타워형에서 흔히 문제가 되는 통풍 답답함은 두 타입 다 해당이 없습니다.

두 타입의 실 구성도 사실상 같습니다.

99㎡는 침실이 하나 늘고 알파룸이 생깁니다. 대신 84㎡에 있는 주방 팬트리가 없어지고 그 자리에 침실4가 들어갑니다. 99㎡ 고민은 "방 하나 + 알파룸"과 "주방 수납"을 맞바꾸는 선택입니다. 침실4를 빼고 다른 구성으로 바꾸는 선택형은 공고문에 없습니다(시스템에어컨 7대 옵션이 침실4와 알파룸을 모두 포함하는 걸 봐도 둘은 공존하는 구조입니다). 벽체 가변 여부는 견본주택에서 확인하세요.

11-2. 84A vs 84B 비교

면적표를 보면 답이 나옵니다.

같은 분양가에 84B가 전용면적 0.14㎡, 공급면적 1.28㎡ 더 큽니다. 전용 평당가로 환산하면 84A 2,063만원, 84B 2,060만원 — 84B가 근소하게 저렴합니다(공급면적 기준으로도 84A 1,585만원, 84B 1,567만원).

전용률은 84A(76.8%)가 높습니다. 정작 내가 쓰는 전용면적은 84B가 더 넓습니다. 전용률 높은 쪽이 넓은 게 아닙니다. 어느 쪽이든 차이가 0.14㎡(0.04평)라 실사용에서 체감될 수준은 아닙니다.

향은 다릅니다. 배치도상 84A는 남서향과 남동향에 두루 있고, 84B는 대부분 남동향 라인입니다. 아침 햇빛을 선호하면 84B, 오후 채광을 선호하면 84A의 남서향 라인입니다. 여름 오후의 서향 일사를 감안하면 실거주에는 남동향이 낫습니다.

11-3. 주택형 선택 전략

84A와 84B는 청약할 때 별개의 주택형입니다. 경쟁률이 따로 계산됩니다.

84A: 943세대 (일반공급 426)
84B: 280세대 (일반공급 126)

세대수가 3.4배 차이 납니다. 물량만 보면 84A가 넉넉합니다. 물량이 많다는 건 청약자도 그쪽으로 몰린다는 뜻이라, 어느 쪽이 유리한지는 접수 결과가 나와야 압니다.

평면 성능이 거의 같고 분양가도 같으니, 남는 판단 기준은 어느 주택형의 경쟁률이 낮을 것인가뿐입니다. 동·호수는 고를 수 없기 때문입니다. 공고문 원문입니다.

"동호수 결정: 특별공급/일반공급 구분 없이 주택형별 무작위 추첨으로 결정"

층도 동도 고를 수 없습니다. 층에 따라 분양가는 4,220만원 차이 납니다. 같은 84㎡에 당첨돼도 1층이면 4억 8,680만원, 11층 이상이면 5억 2,900만원입니다. 11층 이상이 68%이니 확률적으로는 대부분 최고가 구간입니다.

예외가 하나 있습니다. 최하층 우선배정. 고령자·장애인·다자녀(미성년 3명 이상) 가구가 신청하면 가장 싼 1층(84A 34·84B 10·99㎡ 3세대)을 우선 배정받습니다. 4,220만원 싼 1층을 노린다면 쓸 수 있는 유일한 선택 장치입니다. 거꾸로 신청자가 배정 세대수보다 적으면 미신청자에게도 1층이 갈 수 있습니다. 원치 않아도 1층을 받을 수 있다는 뜻입니다.

12. 예상 경쟁률

12-1. 거제 청약 경쟁률 이력

거제 청약은 최근 10년 사이 극단을 오갔습니다.

2021년에 14대 1이던 시장이 2023년에는 221세대 모집에 1건이 됐습니다. 2년 만입니다. 거제는 이런 진폭의 동네입니다. 2024년과 2025년에는 아무도 분양을 하지 않았습니다. 그 침묵을 깨고 나온 첫 단지가 마린피스였고, 결과는 위와 같습니다. 2023년 오션 월드메르디앙(221세대에 1건)보다는 나아졌지만 2021년의 14대 1과는 멉니다.

12-2. 경쟁률 변수

경쟁률을 올리는 쪽

3년 만의 대단지 신규 분양 — 2024~2025년 거제에는 신규 분양이 사실상 없었습니다. 새 아파트를 기다린 수요가 쌓여 있습니다.
청약 대상이 경남 전역 + 부산 + 울산 — 거주기간 요건도 없습니다.
전매제한·재당첨제한 전무 — 계약금만 넣고 분양권을 팔 수 있습니다. 단기 자금이 들어올 문이 열려 있습니다.
계약금 5%, 1차 500만원 정액, 중도금 무이자(조건부), 발코니 무상확장 — 초기 부담이 낮습니다.
99㎡ 73세대는 100% 추첨 — 가점이 없어도, 집이 있어도 도전 가능합니다.
견본주택 개관 사흘 약 8,000명 방문(시공사 발표) — 관심 자체는 모였습니다.

경쟁률을 내리는 쪽

분양가가 거제 84㎡ 역대 최고 실거래보다 높습니다.
거제 아파트 매매가격지수는 46개월 연속 하락 중이고 아직 바닥을 확인하지 못했습니다.
인구가 10년째 줄고, 청년 감소 속도는 전국 1위였습니다.
1,307세대는 큽니다. 인구 23만 도시가 한 번에 소화하기엔 부담스러운 물량입니다.
직전 선행지표인 마린피스가 전 주택형 미달했습니다. 열흘 전 같은 거제에서, 더 낮은 분양가로 받은 결과입니다(아래 12-3).

12-3. 마린피스 결과 해석

마린피스 접수 내역을 주택형·지역별로 열어보면 이렇습니다. 최종 383세대 미달이었습니다.

거제에서 5억대 신축 분양가를 받아줄 대기 수요가 지금은 많지 않습니다. 마린피스 84㎡ 최고 분양가는 5억 1,400만원이었고, 해당지역 1순위 접수가 263세대에 16건이었습니다. 부산·울산 등 외지 수요도 거의 움직이지 않았습니다. 84㎡ 기타지역 접수는 1순위 3건, 2순위 1건 — 합쳐 4건입니다. 청약 대상 지역 구조가 이 단지와 같은데, 외지에서 들어온 물량이 사실상 없었습니다.

그래도 그대로 옮겨 읽으면 안 됩니다. 두 단지는 같지 않습니다.

세대수는 3배이고 분양가는 더 높습니다. 이 둘만 보면 마린피스보다 불리합니다. 입지·브랜드·커뮤니티·학교는 센트레빌이 낫습니다. 브랜드와 커뮤니티가 그 격차를 얼마나 메우는지가 이번 청약의 실질 변수입니다. 다만 마린피스에서 확인된 것은 "선호가 갈렸다"가 아니라 "그 가격대에 지원 자체가 거의 없었다"입니다. 상품 차이로 메우기에는 출발선이 낮습니다.

예상 경쟁률 숫자는 내지 않겠습니다. 맞힐 수 없는 숫자이기 때문입니다. 대신 잣대 하나를 드립니다. 마린피스 접수율은 9.5%(423세대에 40건)였습니다. 센트레빌이 그보다 뚜렷하게 높으면 브랜드·입지 프리미엄이 실재한다는 뜻입니다. 비슷하거나 낮으면 거제 시장이 이 가격대를 아직 받지 못한다는 뜻입니다.

견본주택 8,000명과 마린피스 40건을 나란히 놓으면 이 단지의 성격이 보입니다. 구경은 몰리고 접수는 갈리는 시장입니다. 마린피스도 견본주택은 붐볐다는 보도가 있었고, 결과는 40건이었습니다. 방문객은 시공사가 세고 접수는 청약홈이 셉니다. 둘을 같은 무게로 읽으면 안 됩니다.

경쟁률보다 계약률이 더 중요한 단지이기도 합니다. 전매제한이 없고 계약금이 5%라 허수 청약이 섞이기 쉽습니다. 8월 11일 당첨자 발표 뒤 8월 24~26일 정당계약이 얼마나 채워지는지를 보셔야 합니다. 미달이 나면 예비입주자를 거쳐 무순위(잔여세대) 공급으로 넘어갑니다. 그 단계에서는 조건이 더 열릴 수 있습니다.

12-4. 가점·예치금 전략

84㎡는 가점 40%·추첨 60%입니다. 가점제 물량은 84A 426세대 중 약 170세대, 84B 126세대 중 약 50세대 수준입니다.

거제는 청약 가점이 높게 형성되는 지역이 아닙니다. 부산·울산이 열려 있어 고가점자가 들어올 여지는 있습니다. 마린피스에서 기타지역 접수가 84㎡ 4건에 그친 것을 보면 크게 기대하기 어렵습니다. 가점이 낮다면 84㎡ 추첨 60% 물량이나 99㎡ 추첨 100%가 현실적인 통로입니다. 다만 99㎡는 7.10억(11층 이상)으로 부담이 확 커집니다.

청약통장 예치금은 내가 사는 지역 기준으로 정해집니다. 이 단지는 경남·부산·울산이 다 열려 있어 세 구간이 모두 나옵니다.

전용 99.8㎡는 "102㎡ 이하" 구간입니다. 부산 거주자가 99㎡에 넣으려면 600만원이 들어 있어야 합니다.

13. 예비 입주민·인근 단지 여론

가장 자주 나오는 걱정은 관리비입니다. 커뮤니티가 많다고 좋은 게 아니라 실제로 쓰는 시설은 한두 개인데 운영비는 전 세대가 나눠 낸다는 지적. 태양광·자연수 같은 절감 설비가 체감되겠냐는 의문. 송전선 지중화 비용이 입주자에게 넘어오는 것 아니냐는 우려. 전부 9-2-1에서 본 공고문 조항("입주 후 입주자 부담")과 같은 지점을 짚고 있습니다.

두 번째는 입지 평가입니다. 상동 상권도 고현 상권도 아닌 애매한 자리라는 평이 있습니다. 디클리브·힐스테이트는 슬리퍼 차림으로 상권을 쓰는데 여기는 그보다 멀다는 겁니다. 앞서 확인한 직선거리(학원가 2km, 시청 1.3km)와 부합하는 체감입니다.

긍정 평가도 있습니다. 커뮤니티 구성 자체는 거제에 없던 수준이라는 점, 확장비 무상·중도금 무이자 등 계약 조건이 마린피스보다 낫다는 점이 꼽힙니다.

눈에 띄는 것은 인근 단지의 시선입니다. 디클리브 입주민들 사이에서는 옆 단지 분양가가 5억이면 자기 단지 시세도 그 아래에서 받쳐질 거라는 기대가 공감을 얻고 있습니다. 신규 분양가가 기존 신축의 가격 하단을 떠받친다는 계산 — 8-3에서 본 신축·구축 양극화와 같은 방향의 심리입니다.

14. 종합 판단 — 세 개의 축

축 1. 이 가격을 지탱하는 건 '거제 시장'이 아니라 '거제 신축 시장'입니다

거제 전용 84㎡ 중위가는 1.80억입니다. 분양가는 5.29억. 2.9배입니다. 비교 대상을 바꾸면 숫자가 달라집니다. 2022년 이후 준공된 신축만 놓으면 중위가 4.09억, 1.29배입니다.

이 아파트를 어느 줄에 세울 것인가. 이 글의 결론은 전부 거기서 갈립니다. 신축 프리미엄이 유지되거나 더 벌어진다고 보면 설명되는 가격입니다. 신축 공급이 늘면서 프리미엄이 좁혀진다고 보면 무거운 가격입니다. 저는 마린피스 결과를 후자의 증거로 읽습니다. 표본이 한 단지라는 한계는 있습니다. 브랜드도 입지도 다릅니다. 그래도 열흘 전 같은 도시에서 나온 접수 40건은, 치워놓고 계산할 수 있는 숫자가 아닙니다.

확인된 사실은 둘입니다. 신축과 구축의 격차는 2023년 상반기 1.80배에서 2026년 상반기 2.48배까지 벌어져 왔습니다. 그리고 2026년 분양 물량 3,693가구가 이 단지와 비슷한 시기에 입주합니다.

축 2. 조건은 좋고, 가격은 높습니다

조건부터 봅니다. 계약금 5%에 1차는 500만원. 중도금 60% 무이자(조건부). 발코니 무상확장. 전매제한 없음, 재당첨제한 없음, 유주택자도 1순위. 금융·규제만 보면 청약자에게 유리한 편성입니다.

공짜가 아닙니다. 미분양을 강하게 의식한 설계입니다. 초기 부담을 낮춰서라도 계약을 받아내겠다는 구조입니다. 좋은 조건은 그 자체로 이득입니다. 다만 조건이 좋다고 가격이 싸지는 것은 아닙니다. 2,645만원으로 계약할 수 있다는 것과, 5.29억짜리 집이 5.29억의 값어치를 한다는 것은 다른 문제입니다.

축 3. 3년 뒤에 잔금을 칠 수 있는가

진짜 관문은 청약이 아닙니다. 2029년 8월 잔금입니다. 질문은 셋입니다.

잔금 1억 8,515만원(84㎡ 11층 이상)을 그때 마련할 수 있는가
전세를 놓아 치를 생각이라면, 2029년 거제 전세가 그만큼 받쳐줄 것인가
분양권을 팔 생각이라면, 2026년 분양분이 함께 입주하는 시기에 매수자가 있는가

거제 전세는 2024년 12월부터 18개월 연속 올랐습니다(2026년 5월 전년동월비 +2.77%). 매매는 46개월 연속 하락. 전세 수요는 있는데 매수 수요가 없다는 뜻입니다. 전세로 잔금을 계획하는 사람에게 나쁜 그림은 아닙니다.

전세 잔금이 아예 막혔다는 이야기가 돕니다. 확인했습니다. 거제는 아직 대상이 아닙니다. 막은 것은 2025년 6·27 가계부채 관리방안입니다. 소유권 이전 조건부 전세대출, 그러니까 세입자의 전세대출이 집주인 잔금으로 들어가는 구조를 금지했습니다. 갭투자와 입주장 잔금을 함께 겨냥한 규제입니다. 다만 적용 범위가 수도권과 규제지역입니다. 거제는 어느 쪽도 아닙니다.

정리하면 이렇습니다.

지금 기준으로, 전세를 놓아 잔금을 치르는 길은 열려 있습니다.
은행별 심사와 총량 규제는 별개입니다. 실제 대출은 입주 시점에 은행이 정합니다.
거제가 규제지역으로 지정되면 이 길은 닫힙니다. 지정은 시장을 따라 바뀌고, 입주는 3년 뒤입니다.

2029년 8월의 제도는 지금 알 수 없습니다. 전세 잔금이 전제라면, 막혔을 때의 대안까지 세워 두셔야 합니다.

마지막으로

거제 신축 시장은 지난 3년간 확실히 따로 움직였고, 이 단지는 그 신축 라인의 맨 위에 가격을 매겼습니다. 그 자리가 정당한지는 2029년에 거제 신축 수요가 지금보다 탄탄한지에 달려 있습니다. 그때는 이 단지 1,307세대를 포함해 2026년 분양분이 함께 입주합니다.

여기에 하나가 더 붙었습니다. 열흘 전 같은 거제에서, 1,500만원 낮은 분양가로, 3분의 1 규모 단지가 40건을 받았습니다. 이 사실을 빼고 판단할 방법은 없습니다.

미달이 예상되는 청약은 계산이 오히려 단순합니다. 경쟁률의 문제가 아니라 가격의 문제만 남기 때문입니다. 가점이 낮아도, 예치금이 적어도 기회는 열려 있습니다. 남는 질문은 둘입니다. 5.29억이 나에게 맞는 가격인가. 3년 뒤에 잔금을 칠 수 있는가.

청약 전 반드시 확인할 다섯 가지

발을 뺄 때 드는 돈 — 계약을 해제하거나 입주하지 않으면 계약금 2,645만원에 더해 대납된 중도금 이자 약 2,300만~2,500만원을 물어냅니다. "계약금만 버리면 되지"가 아닙니다.
송전선로·변전소·철탑 — 104동 쪽 철탑은 입주 때까지 남을 수 있습니다. 근접 위치도의 방위 표시를 참고해 현장에서 확인하세요.
동·호수는 추첨 — 층에 따라 4,220만원 차이가 나고, 고를 수 없습니다. 배정 결과를 받으면 10-5 동별 유의사항표부터 확인하세요.
유상옵션 — 13개 항목 별도입니다. 보통 하는 시스템에어컨 5대만 해도 883만원이고, 옵션값에도 취득세가 붙습니다.
미달을 전제로 계산하세요 — 경쟁률 걱정보다 예비입주자·무순위·선착순 단계까지 열어두고 자금 계획을 세우는 편이 현실적입니다. 문제는 청약이 아니라 2029년 8월 잔금입니다.

어떻게 검증했나

이 글의 숫자는 전부 공식 자료에서 직접 뽑았습니다.

국토교통부 아파트 매매 실거래가: 거제시 2015년 1월 ~ 2026년 7월 전 건수 수집. 원시 34,965건에서 중복을 정리하고 계약 취소분 912건을 걸러낸 31,751건.
입주자모집공고 전문 80페이지: 층별 공급금액표·납부일정·유의사항 조항 전수 확인.
한국부동산원 주간 아파트 매매가격지수: 2012년 5월 ~ 2026년 7월 6일, 737주치 거제시 시계열.
학교알리미 공시(2026년)와 NEIS 학원·교습소 정보, 한국건설기술연구원 건설공사비지수.
조선업 고용·인구·미분양은 한국노동사회연구소 보고서, 행정안전부 주민등록인구, 국토교통부 미분양주택현황보고 원자료와 보도를 대조.

한계도 밝힙니다. 이 단지는 아직 아무도 살아본 적 없는 새 아파트이고, 미래 가격은 누구도 알 수 없습니다. 이 글이 한 일은 가격을 맞히는 게 아니라 분양가가 어떤 근거 위에 서 있는지 확인한 것입니다.

본 콘텐츠는 광고가 아니며 시행사·시공사·분양대행사로부터 대가나 자료 협찬을 받지 않았습니다. 수치는 국토교통부 실거래가, 한국부동산원 주간 매매가격지수, 입주자모집공고 원문, 학교알리미·NEIS 공시자료에서 독립 수집·검증했습니다.

참고·분석용이며 투자권유가 아닙니다. 실거래·지수는 취소분 제외 및 신고지연을 반영해 집계했으나 자료원별 소폭 차이가 있을 수 있습니다. 회복률·평당가 등은 과거 실적을 기반으로 한 계산값이며 미래 가격에 대한 예측이 아닙니다.

데이터 기준일: 2026년 7월 27일 · 거제 푸르지오 마린피스 청약 결과 반영: 2026년 7월 29일(청약홈 조회)

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