검암역 푸르지오 프라베뉴

단지 개요

인천 서해구(2026년 7월 옛 서구에서 분리) 인천검암역세권 공공주택지구 B-1블록입니다. 441세대이며 일반공급 105·특별공급 333·이주자주택 3세대입니다. 사업주체는 인천도시공사 외 6개사, 브랜드는 푸르지오, 분양가상한제가 적용되고 입주는 2029년 7월입니다 (공고문).

검암역세권 공공주택지구는 검암역(공항철도·인천2호선 환승) 인근이며 서쪽에 청라국제도시가 있습니다. 9호선 직결·GTX-D·5호선 연장 계획이 있으나 개통 일정이 확정된 노선은 없습니다.

지구 안 초·중학교는 계획 단계입니다.

시세 vs. 분양가

검암 84㎡ 2026년 상반기 실거래는 중위 3억 9,000만 원, 최고 5억 5,600만 원(서해그랑블)입니다 (검암·경서·연희동 전용 82~87㎡, 2026년 1~6월 중개거래 75건, 계약취소분 제외).

단지별 실거래 중위→최고 구간 위에 84A 최고 분양가 6억 3,910만 원(빨간 점선)을 얹은 그림입니다. 84A 분양가는 검암 최고 거래보다 8,310만 원 위, 청라 신축 84㎡ 중위 7억 3,750만 원(회색 점선, 2015년 이후 준공 152건)보다 9,840만 원 아래입니다.

전용 60㎡대를 같은 방식으로 비교한 그림입니다 (전용 58~62㎡, 중개거래 48건).

거래량 추이

검암 생활권 매매 거래량은 2021년 상반기 월 53~73건에서 2026년 월 13~45건입니다. 청라동 거래량은 2021년 월 125~215건, 2022년 월 14~44건, 2026년 월 44~129건입니다 (월별 매매 실거래, 취소분 제외, 2026년 7~8월은 신고지연 구간).

전고점 회복률

서해그랑블은 전고점 6억 7,500만 원(2021년 11월)에서 2026년 상반기 중위 5억 3,000만 원으로 78.5%입니다. 세 단지 회복률은 72~79%입니다 (전고점 = 2021~2022년 실거래 최고가, 회복률 = 상반기 중위 ÷ 전고점).

검암 다섯 단지 회복률은 72~80%, 청라 신축은 61~115%입니다. 84A 분양가는 검암 84㎡ 역대 최고가의 94.7% 지점입니다.

가격 추이와 필요 상승률

검암 84㎡ 연중위는 2021년 3.88억, 2023년 3.40억, 2026년 상반기 3.90억입니다. 검암 84㎡ 중위는 2023년 바닥 대비 +14.7%(연 4.7%), 5년 전 대비 +0.5%입니다 (연도별 중위 실거래, 2026년은 1~6월). 필요 상승률은 분양가 6.39억 ÷ 3.90억 − 1 = +63.9%, 입주까지 37개월 기준 연 17.4%입니다. 기준을 청라 신축 84㎡ 중위 7.38억으로 바꾸면 분양가는 이미 13.3% 아래입니다.

2029년 7월 입주 시점 시세를 네 가지 가정(최근 2년 실적 연환산 · 장기 평균 · 보합 · 연 −5%)으로 계산한 표입니다 (전망이 아니라 산식이며 실제 시세는 다를 수 있음). 구축 기준 계산값은 네 가정 모두 분양가 아래(−30.9~−47.9%)이고, 신축 기준 계산값은 연 −5% 하락 가정에서만 분양가 근처(−1.5%)입니다. 본전 임계값은 구축 기준 연 +17.4%, 신축 기준 연 −4.5%입니다.

분양가 추이

검암역자이르네(B-2, 601세대, 2026년 5월)와 이번 단지의 84A 분양가입니다. 두 단지 84A 분양가는 석 달 사이 총액 4,500만 원 차이입니다 (두 단지 입주자모집공고).

두 단지 평당 분양가는 104만 원(5.8%) 차이입니다 (공급면적 기준 평당 최고 분양가).

청약 결과

이번 단지 일반공급 1순위 접수는 2,161건, 일반공급은 114세대(특별공급 이월 9세대 포함)입니다. 84A는 해당지역 15.0:1(479건/63세대), 기타지역 21.6:1이고 60A는 179:1(2세대)입니다. 석 달 전 자이르네는 665건/379세대로 84A 4.91:1, 84C는 미달로 2순위까지 진행했습니다 (청약홈 경쟁률 API). 자이르네 특별공급은 384세대 모집에 222건(57.8%)이었습니다.

지구 현황

지구 계획은 6,636세대·인구 16,200명, 지구 준공 예정은 2027년 6월 30일입니다 (국토교통부 고시). 공급된 공동주택은 B-2(601)와 이번 B-1(441, 금색 블록)으로 계획의 16%입니다. 빨간 테두리 A-1·S-1·S-2·S-3·B-3·M-1 여섯 블록은 공표된 공급 시기가 없습니다 (인천도시공사). 검암플라시아 복합환승센터는 2024년 9월 민간사업자에 협약 해지가 통보됐습니다.

입주 물량과 미분양

인천 서구 입주예정 물량은 2026년 하반기~2028년 13,490세대이고 그중 검단신도시가 11,754세대(87%)입니다. 검암 생활권 입주예정은 1,736세대이고 그중 연희공원 호반써밋이 1,370세대(2026년 12월 입주)입니다 (부동산원·R114 공동 집계 2026.08, 30세대 이상, 분양+임대).

2026년 6월 인천 미분양 4,204세대 중 서구는 750세대(18%)이고 1년 전에는 66%였습니다. 서구 750세대는 전부 준공 후 미분양입니다 (인천광역시 월별 공표, '서구'는 검단 포함 옛 행정구역).

자금 계획

자금 계획은 84A 최고 분양가에 발코니 확장비 668만 8,000원을 더한 6억 4,579만 원 기준입니다 (공고문 내 납부일정). 계약 시 6,458만 원(대출 불가), 중도금 6회 3억 8,346만 원(이자후불제는 대출 알선 가능 시 조건부), 입주 잔금 1억 2,208만 원(주택도시기금 7,500만 원 차감 후)입니다.

대출 가능액은 4억 4,737만 원(기금 포함), 자기자금은 약 2억 728만 원(취득세 약 886만 원 포함)입니다 (무주택 LTV 70% 가정). 월 상환 약 240만 원, DSR 40% 기준 연소득은 7,200만 원입니다 (연 5.0%·30년 원리금균등·다른 대출 없음 가정). 근로소득자 1인당 평균 급여는 전국 4,577만·인천 4,146만·서구 4,300만 원입니다 (국세청 2024년 귀속, 주소지 기준). 수도권 소유권 이전 조건부 전세대출은 불가합니다 (2025년 6·27 대책).

타입별 분양가

타입별 세대수는 일반공급 105세대 중 84A가 63세대(60%), 단지 전체로는 84A가 216세대입니다. 84C는 84A보다 총액 1,570만 원(평당 55만 원) 낮고 일반공급 3세대, 84B는 970만 원 낮고 10세대입니다 (공고문 공급금액표).

SWOT

위 수치를 강점·약점·기회·위협으로 나눈 표입니다. 3년간 확인할 것은 검암플라시아 재추진 여부, 지구 내 초·중학교 인가와 개교일, 나머지 여섯 블록 공급 일정, 호반써밋 입주 후 84㎡ 실거래, 인천 미분양 중 서구 비중입니다.

청약 일정과 자격

청약 일정은 특별공급 8월 31일, 1순위 9월 1일, 2순위 9월 2일, 발표 9월 8일, 계약 11월 2~4일입니다. 인천·서울·경기 거주자가 신청할 수 있고 인천 거주자에게 50%를 우선 배정합니다. 전매제한 3년, 재당첨 제한 10년, 거주의무 없음, 비규제지역입니다 (공고문). 특별공급 세부 요건과 자산 기준표는 공고문 본문에 있습니다.

살집채널 — 감으로 사지 마세요. 숫자가 있습니다.

▶ 데이터 출처: 국토교통부 실거래가(취소분 제외·중개거래), 청약홈 API, 입주자모집공고문(2026.08.25. 정정본), 부동산원·R114 입주예정물량(2026.08), LH 공급계획(2026.08), 국세청 시군구별 근로소득 현황(2024년 귀속·주소지), 인천시 미분양 현황, 인천도시공사 검암플라시아 지구단위계획 결정도.

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